Profiteure
Wer möchte die Verdrängung von Menschen aus ihren Wohnungen?
Wer profitiert davon, jeden, der kein Top Verdiener ist, zu benachteiligen?
Welche Rolle spielt der grüne Oberbürgermeister Jochen Partsch ?
Gibt es einen Zusammenhang mit der Verschuldung Darmstadts?
Modernisierungsumlage in rot gegenüber Heizkostenersparnis in grün ... Haben Sie noch Fragen, was unfair heißt ?
"Die Modernisierung von Mietwohnungen durch die Eigentümer war stets ein umstrittenes Thema zwischen Mieter- und Vermieterseite. Die derzeitigen gesetzlichen Regelungen in diesem Bereich räumen dem Vermieter eine weitgehende Gestaltungsfreiheit ein und spiegelbildlich dazu wurde dem Mieter eine weitgehende Duldungspflicht aufgebürdet.
Nicht selten werden Mietwohnungen so aufwendig modernisiert, dass die Mieter in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten oder sich ihre Wohnung schlicht nicht mehr leisten können.
Es gibt auch Vermieter, die luxuriöse Modernisierungen bewußt als Mieterhöhungs- und Verdrängungsinstrument benutzen. Besonders ärgerlich sind für die Mieter energetische Modernisierungen (Dämmmaßnahmen, Austausch der Heiztechnik, von Fenstern und Türen), bei denen die Heizkostenersparnis in keinem Verhältnis zu der von ihnen erhobenen Modernisierungsumlage steht. Bei energetischen Hüllensanierungen ist es durchaus üblich, dass die Mieterhöhung drei mal so hoch ausfällt wie die anfängliche Heizkostenersparnis.
In Einzelfällen ist das Verhältnis noch weit ungünstiger. Ob die modernisierenden Vermieter nun besonders eifrige Klimaschützer sind oder aber die energetische Modernisierung schlicht als besonders erfolgversprechenden Weg zur Durchsetzung von Mieterhöhungen ansehen, kann an dieser Stelle offen bleiben.
Hier interessieren vor allem zwei Fragen:
- Wie profitabel sind energetische Modernisierungen für die Eigentümer?
- Ist die Verteilung der Lasten des gebäudebezogenen Klimaschutzes effizient und fair?
"
[Prof. Dr. Stefan Kofner, MCIH]
Leitsatz: AG Pankow/Weißensee vom 28.1.2015 - 7 C 52/14
Der in § 25 Abs. 1 EnEV niedergelegte Grundsatz, dass Eigentümer unwirtschaftliche Energieeinsparmaßnahmen nicht durchführen müssen, ist auch bei der Duldung einer Energieeinsparmaßnahme durch den Mieter im Rahmen des § 555 d Abs. 1 BGB zu berücksichtigen.
"Selbst unter Zugrundelegung der von der Vermieterin dargelegten und von den Mietern bestrittenen Zahlen der Einsparung der Energie stand unter Hinzunahme der Fenster und der Heizung eine Energieersparnis von 68,78 Euro im Monat einer Mieterhöhung von 249,29 Euro gegenüber.
Selbst unter Zugrundelegung einer Preissteigerung bei Heizöl von circa 9
Prozent im Jahr, und somit von einer Verdopplung des Heizölpreises in
zehn Jahren, würde damit nach zehn Jahren eine Heizkosteneinsparung von
137,56 Euro im Monat einer Mieterhöhung von weiterhin 249,29 Euro
gegenüberstehen.
[...] Das Gericht hielt den Mieter deshalb wegen dieser Disparität nicht zur Duldung der Maßnahmen verpflichtet. "
[Berliner Mieterbund]
Leichte Abwandlung der Arbeiten von Prof. Dr. Stefan Kofner, MCIH:
Die Vermietersicht
Die Mietersicht
"Aus statischer Sicht ergibt sich die Rendite einer Modernisierungsinvestition aus dem Verhältnis der von der Maßnahme verursachten zusätzlichen Einzahlungen (in erster Linie zusätzliche Mieteinnahmen) zu den investierten Kosten. [...]
Wenn zum Beispiel 10.000 Euro Modernisierungskosten preisrechtlich umlagefähig sind, und der maximale Umlagesatz von 11 Prozent am Markt durchgesetzt werden kann, ergibt sich eine Modernisierungsumlage von 1.100 Euro im Jahr. Die statische Gesamtkapitalrendite beträgt in diesem Fall 11 Prozent.
Diese statische Renditeermittlung stellt jedoch nur eine grobe Schätzung der Verzinsung der Investition dar. Sie darf nicht mit einer dynamischen Rendite verwechselt werden. Wenn man die Rendite wie im obigen Beispiel ermittelt, unterstellt man implizite, daß der von der Investition verursachte jährliche Cash flow (im Beispiel 1.100 Euro) konstant ist und ewig anhält. Es handelt sich hier um verzerrende Annahmen. Insbesondere kann man nicht von einer unbegrenzten Lebensdauer beispielsweise einer Dämmmaßnahme ausgehen.
Davon abgesehen wird bei diesem einfachen Rechenansatz nicht berücksichtigt, daß die Modernisierungsmaßnahme bestimmte laufende Auszahlungen aus der Immobilie senken kann. Hier ist in erster Linie an die laufenden Instandhaltungskosten zu denken. [...] "
Für die finanzmathematische Betrachtung existieren nun verschiedene Sichtweisen, die Sie besser in der Arbeit von Herrn Prof. Dr. Kofner nachlesen können, als sie hier jemals zusammen gefasst werden könnten.
Zwischenfazit
An angespannten Wohnungsmärkten mit entsprechend begrenzten Vermietungsrisiken erscheint diese Verzinsung im derzeitigen Kapitalmarktumfeld als deutlich zu hoch.
Die Modernisierungsanreize sind zu stark und den Vermietern wird eine Möglichkeit eröffnet, weitgehend risikolose Extragewinne zu realisieren.
Außerdem reflektieren natürlich auch bereits die Marktpreise unsanierter Mietwohnimmobilien das Gewinnpotential aus der Modernisierung. Das bedeutet, daß die Preise steigen und ein zusätzlicher Verkaufs- und Verwertungsdruck entsteht. Auf der anderen Seite sinken die Renditen deutlich, wenn marktlagebedingt nur ein niedrigerer Prozentsatz der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden kann. Sachgerecht wäre daher eine Indexierung des Umlagesatzes. Er könnte an die Inflationsrate oder einen geeigneten Referenzzins angebunden werden. Ein Umlagesatz in Höhe der Inflationsrate plus eines Zuschlages von etwa 6 Prozentpunkten würde einen großen Teil der risikolosen Extragewinne aus Modernisierungen eliminieren. [...] "
"Aus der Sicht des Mieters sieht das Investitionskalkül für eine energetische Modernisierung wie folgt aus:
Die Anfangsauszahlung ist für ihn gleich Null, weil sie vom Vermieter zu bestreiten ist. Auf der Auszahlungsseite steht für den Mieter der Barwert der zukünftig zu zahlenden Modernisierungsumlage. Dieser ist dem Barwert der zukünftigen Heizkostenersparnisse gegenüberzustellen (die sogenannte "Warmmietenneutralität" ist vom Charakter her statisch und insoweit nicht relevant). Der setzt sich wie folgt zusammen: Heizkosten im unmodernisierten Zustand minus Heizkosten im modernisierten Zustand pro Periode. [...]
Damit sich die ihm aufgezwungene Investition für den Mieter lohnt, muß der Barwert der ersparten Heizkosten größer sein als der Barwert der zu zahlenden Modernisierungsumlage."
"Beispiel: energetische Modernisierung eines 10-Familienhauses)
Im Hinblick auf die Auswirkungen der energetischen Hüllensanierung wurde angenommen, daß der Gasverbrauch im Objekt sich halbiert und daß die Gaspreise in Zukunft um 4,5 Prozent jährlich steigen.
Selbst wenn der Gasverbrauch auf Null sänke, würde jede Mietpartei immer noch 20.000 Euro verlieren. Eine durchschlagende Wirkung hätte nur eine deutliche Senkung des Umlagesatzes. Er müßte im Beispiel von 11 auf etwa 3,5 Prozent gesenkt werden, damit sich für die Mieter ein Kapitalwert von 0 Euro ergibt. Für den Vermieter bliebe dann noch eine interne Verzinsung des Gesamtkapitals von etwa 3,1 Prozent.
Die Modernisierungsmaßnahme im Beispiel hat für den Vermieter also in Abhängigkeit vom Kalkulationszins einen deutlich positiven Barwert (rund 450.000 Euro bei i=3,5%), während sie die Mieter wirtschaftlich betrachtet um einen Barwert von 375.000 Euro ärmer macht. Tendenziell ist der Profit des Vermieters der Verlust des Mieters"
Die nächsten Prüfungsergebnisse folgen hier in Kürze
Urteilstext zum oben genannten Aktenzeichen vom Berliner Mieterbund zur Verfügung gestellt:
Urteilstext
Tatbestand
Mit schriftlichem Vertrag mieteten die Beklagten von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine Wohnung im Hause pp. zum 01. März 1997 an.
Mit Schreiben vom 26. August 2013 kündigte die Klägerin umfangreiche Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an. Am 29. Januar 2014 stimmten die Beklagten der Durchführung dieser Maßnahmen zum Teil zu.
Den hier streitgegenständlichen Maßnahmen stimmten die Beklagten nicht zu.
Am 14. Januar 1999 schlossen die Beklagten schriftlich mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine Modernisierungsvereinbarung über den Einbau einer Gasetagenheizung durch die Beklagten. Zum weiteren Inhalt dieser Vereinbarung wird auf Blatt 56 und 56 Rückseite der Akte Bezug genommen.
Die Wohnung der Beklagten wird zur Zeit mit der von ihnen eingebauten Gasetagenheizung beheizt. In den Räumen befinden sich weiße Plattenheizkörper, die die Beklagten einbauen ließen. Die Klägerin plant den Einbau einer Gaszentralheizung nebst zentraler Warmwassererzeugung und Solartherme.
Die im Haus vorhandenen Abwasser-, Sammel- und Trinkwassersteigleitungen sowie die Kaltwasserleitungen sind altersbedingt instandsetzungsbedürftig. Die Kaltwasserleitungen sollen gedämmt werden, um eine unerwünschte Erwärmung des Kaltwassers zu vermeiden. Nach der Erneuerung der Leitungen ist die Erneuerung sämtlicher Verkleidungen erforderlich. Die Wasserleitungen im Bad der Beklagten sind bereits verkleidet.
In der Wohnung der Beklagten ist eine Kammer und ein Bad vorhanden. Das Bad ist 1,5 m breit und es ist nicht möglich, alle Sanitärobjekte mit erforderlichem Abstand, z.B. ein wandhängendes WC, dort einzubauen. Die Wände und der Boden sind gefliest. Im Bad ist ein nichtwandhängendes WC, ein Waschbecken und eine Badewanne vorhanden.
Um ein zeitgenössisches Bad zu erhalten, plant die Klägerin, das Bad und die Kammer zusammenzulegen. Im Zuge der Grundrissänderung ist eine Neuverfliesung und eine Erneuerung der Sanitärobjekte notwendig. In der Küche ist eine Einhebelmischbatterie vorhanden. Im Bad ist ein Handtuchheizkörper vorhanden. Die Wohnung verfügt über einen Geschirrspülmaschinenanschluss und über einen Waschmaschinenanschluss. Eine Steckdose für die Geschirrspülmaschine und eine Steckdose für die Waschmaschine sind ebenfalls vorhanden. Im Bad sind ein FI-Schalter und eine Doppelsteckdose vorhanden.
In der Küche der Wohnung befindet sich zur Zeit ein Gasherd.
An der Fassade des Gebäudes sind mehr als 10 % der Fassade instandsetzungsbedürftig. Die Klägerin plant, die Fassade mit einer brandgeschützten Wärmedämmung zu versehen. In der Wohnung befinden sich in der Kammer ein Einfachfenster und in den weiteren Räumen Kastendoppelfenster. Die Klägerin plant, in sämtlichen Räumen Kunststoffisolierglasfenster einzubauen.
Die Klägerin behauptet, durch den Einbau der Gaszentralheizung werde der CO²-Ausstoß maßgeblich reduziert. Durch den Einbau der Gaszentralheizung reduziere sich der Energiebedarf von 257 kWh/(m²a) auf 59 kWh7(m²a).
Der Abriss der Kammer sei erforderlich, um ein zeitgenössisches Bad zu erhalten. Durch die geplante Verstärkung der Hausanschlüsse könnten mehrere Elektrogeräte gleichzeitig benutzt werden. Es würden statt drei dann acht Stromkreise geschaffen. Die Hausanschlüsse hätten zur Zeit einen Querschnitt von 3 x 4 mm², die geplante Verstärkung würde zu einer Vergrößerung des Querschnittes auf 5 x 10 mm² führen. Dies hätte eine Steigerung der Anschlusskapazität zur Folge. Durch die Wärmedämmung der Fassade würde eine Verbesserung des sogenannten U-Wertes von 1,70 W/m²k auf 0,20 W/m²k erzielt. Dies würde zu einer Einsparung von Heizenergie führen. Unter Zugrundelegung einer Preissteigerung bei den Kosten von Heizöl von 9 % im Jahr sei eine zeitnahe Amortisierung der Fassadendämmung gegeben. ...
Durch den Austausch der Fenster würde Heizenergie eingespart, weil hierdurch der U- Wert von 2,6 W/m²k für die vorhandenen Kastendoppelfenster und der U-Wert von 5,2 W/(m²k) für das Einfachfenster auf 1,3 W/(m²k) bezüglich der Kunststoffisolierglasfenster verringert würde.
Die Klägerin ist der Ansicht, in der Modernisierungsankündigung müsse nicht jedes Detail angegeben werden. Die Vermieterin hätte in der Modernisierungsvereinbarung vom 14. Januar 1999 nur für einen begrenzten Zeitraum auf Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen seitens des Vermieters verzichtet. Die Beklagten hätten, auch wenn Geschirrspülanschluss usw. vorhanden sind, den Einbau von neuen Anschlüssen zu dulden, weil die Klägerin für diese Maßnahmen keine Mieterhöhung plane.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, die Durchführung folgender Maßnahmen in der von ihnen genutzten Wohnung in pp. zu dulden:
1. Anschluss der Wohnung an die Gaszentralheizung nebst zentraler Warmwassererzeugung und Solartherme durch
a) Errichtung einer Heizzentrale (Gasbrennwertkesselanlage einschließlich indirekt beheizter Warmwasserspeicher) im Keller des Aufganges pp. straßenseitig sowie Montage von Solarthermiepaneelen auf dem Dach des Gartenhauses,
b) Verlegung der Leitung im Hause einschließlich der erforderlichen Bohrungen und Durchbrüche sowie des Verschließens nach Leitungsverlegung, Dämmung der Verteilungsleitungen für Heizung und Warmwasser inklusive Warmwasserzirkulation gemäß EnEV,
c) Verlegung von Steigesträngen gemäß dem als Anlage K 1 beigefügten Grundrissplan, Wärmedämmung der Steigestränge, Verkleidung mit Gipskartonschächten, Tapezierung der Gipskartonschächte mit Raufasertapete, Aufbringung eines weißen Anstrichs,
d) Anbindung von weißen Plattenheizkörpern in der aus dem als Anlage K 1 beigefügten Grundriss ersichtlichen Größe an die Steigestränge mittels Heizleitungen gemäß dem in Kopie als Anlage K 1 beigefügten Grundrissplan auf Putz,
e) Einbau eines Handtuchheizkörpers im Badezimmer, Farbe weiß, gemäß dem in Kopie als Anlage K 1 beigefügten Grundrissplan,
f) Ausstattung der Heizkörper mit Thermostatventilen zur raumgenauen Temperaturregelung,
g) Montage von funkablesbaren Heizkostenverteilern (Mess- und Ablesevorrichtung) an den Heizkörpern,
h) Demontage der Gasetagenheizung einschließlich Heizkörper und Leitungen,
i) Herstellung der notwendigen Bohrungen und Durchbrüche für die Verlegung der Leitungen einschließlich Verschließen nach Leitungsverlegung,
j) Installation horizontaler Warmwasserleitungen vom Steigeschacht hinter Gipskartonverkofferungen zu den Armaturen der jeweiligen Objekte (Badewanne, Waschtisch, WC, Küchenspüle) gemäß dem in Kopie als Anlage K 1 beigefügten Grundrissplan.
k) Erneuerung der Abwassersammel- und Trinkwassersteigeleitungen, der kalten Wasserleitungen einschließlich der Absperrventile, Dämmung der Kaltwasserleitungen,
2. Grundrissänderung gemäß dem in Kopie als Anlage K 1 beigefügten Grundrissplan durch Rückbau von leichten Trennwänden zwischen Bad und Kammer;
3. Einbau eines Waschtisches in Vorwand gemäß dem in Kopie als Anlage K 1 beigefügten Grundrissplan,
4. Einbau einer eingefliesten Badewanne mit Poresta-Wannenträger einschließlich Brauseset und Wandstange gemäß dem in Kopie als Anlage K 1 beigefügten Grundrissplan,
5. Einbau von wassersparenden Einhand-Mitschbatterien mit Durchflussmengenbegrenzung an Waschtisch und Badewanne,
6. Einbau einer wassersparenden Einhand-Mitschbatterie mit Durchflussmengenbegrenzung an der Küchenspüle,
7. Schaffung eines Geschirrspülmaschinenanschlusses in der Küche unter der Spüle sowie eines Waschmaschinenanschlusses im Badezimmer gemäß dem in Kopie als Anlage K 1 beigefügten Grundrissplan,
8. Einbau von funkablesbaren Kalt- und Warmwasserzählern im Installationsschacht,
9. Trockenbauverkleidung der horizontalen Wasser- und Abwasserleitungen,
10. Verfliesung der Wandflächen im Badezimmer im Bereich der Wanne bis zu einer Höhe von 2 m und im Bereich der übrigen Objekte, wie Waschtisch und WC bis zu einer Höhe von 1,20 m.
11. Abdichtung und Verfliesung des Badezimmerfußbodens,
12. Verstärkung der Hausanschlüsse, Verlegung einer separaten Leitung mit vergrößertem Querschnitt vom Zählerplatz im Kellergeschoss bis in die Wohnung,
13. Zentralisation der Wohnungsstromzähler im Keller, Demontage der vorhandenen Zähler,
14. Erneuerung der Unterverteilung in der Wohnung bestückt mit Leitungsschutzschaltern (Sicherungsautomaten) und Fehlerstromschutzeinrichtungen.
15. Einbau einer zusätzlichen Steckdose für die Waschmaschine in der Küche unter der Spüle gemäß dem in Kopie als Anlage K 1 beigefügten Grundrissplan,
16. Einbau einer zusätzlichen Steckdose für den Geschirrspüler in der Küche unter der Spüle gemäß dem in Kopie als Anlage K 1 beigefügten Grundrissplan,
17. Einbau einer Doppelsteckdose im Badezimmer neben dem Handwaschbecken gemäß dem in Grundrissplan, Kopie als Anlage K 1 beigefügten
18. Ausrüstung des Bades mit FI-Schutzschaltern,
19. Installation einer Herdanschlussdose, Installation eines Elektroherdes mit Cerankochfeld mit Backröhre in der Küche einschließlich Demontage des vorhandenen Gasherdes sowie sämtlicher Gasleitungen und Gaszähler,
20. Wärmedämmung der hofseitigen sowie der straßenseitigen Fassade mit einem Wärmedämmverbundsystem mit einer Stärke von 14 cm und einer Wärmeleitgruppe 0,35,
21. Austausch der alten Kastendoppelverbundfenster in den Wohnräumen und des Einfachfensters in der Abstellkammer gegen Kunststoff-Isolierglasfenster (UW=1,3 W/m²k), Einbau neuer Innen- und Außenfensterbänke, Dämmung der inneren Fensterleibungsflächen mit Innendämmung;
2. die Beklagten zu verurteilen, den von der Klägerin beauftragten Handwerkern nach vorheriger Ankündigung werktags (montags bis freitags) in der Zeit von 07.00 Uhr bis 18.00 Uhr Zutritt zu der von ihr gemieteten Wohnung in pp. zur Durchführung der unter 1.) genannten Arbeiten zu gewähren.
3. den Beklagten wird für den Fall der Zuwiderhandlung gegen die unter 1.) und 2.) genannten Duldungspflichten ein Ordnungsgeld bis zu 250.000,00 Euro, ersatzweise Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, anzudrohen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie behaupten, der Einbau eines zeitgenössischen Bades sei unter Beibehaltung einer kleineren Kammer als vorhanden möglich. Es sei schon jetzt möglich, in der Wohnung mehrere Elektrogeräte gleichzeitig zu benutzen. Es seien bereits jetzt acht Stromkreise in der Wohnung vorhanden. Durch die Wärmedämmung der Fassade werde keine Energie eingespart, weil durch die Dämmung der sogenannte Kühlschrankeffekt hergestellt würde.
Es würde deshalb nicht zu einer Einsparung von Heizenergie kommen. Die Kosten der Maßnahme wird sich für den Mieter erst nach fast 30 Jahren amortisieren.
Der Einbau der Kunststofffenster würde dazu führen, dass vermehrt gelüftet werden muss, um einer Schimmelbildung vorzubeugen. Die Beklagten meinen, die Erhöhungserklärung sei unwirksam, weil sie nicht den Anforderungen des § 554 Abs. 3 BGB genüge. In der Modernisierungsvereinbarung mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin habe diese durch die Formulierung der Vereinbarung auf die Erneuerung der Heizung für die Dauer des Mietverhältnisses verzichtet. Auch aus den Richtlinien über die Gewährung von Zuwendungen für die Wohnungsmodernisierung folge, dass der Einbau einer anderen Heizungsart nicht vorgesehen ist. Hierbei beziehen sich die Beklagten insbesondere auf Punkt 4.2. der Richtlinien.
Aus der Modernisierungsankündigung sei nicht ersichtlich, an welcher Stelle der geplante Kalt- und Warmwasserzähler installiert werden soll.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Duldung der zugesprochenen Maßnahmen durch die Beklagten aus § 555 d Abs. 1 BGB.
Entgegen der Ansicht der Beklagten genügt die Ankündigung der Klägerin den Anforderungen des § 555 c BGB.
Für Ankündigungen ab dem 01. Mai 2013 kommt nicht mehr § 554 Abs. 3 BGB a.F. zur Anwendung.
Die hier erfolgte Ankündigung ist wirksam, da sie in Textform abgefasst wurde, auf Anlagen Bezug nimmt und auch der Zeitraum der geplanten Maßnahmen und die Maßnahmen im Einzelnen hinreichend bezeichnet wurden.
Dies gilt auch für die Arbeiten im Bad der Beklagten.
Die Beklagten haben die Maßnahmen zu 1a) bis 1c) und 1f) bis 1j) zu dulden, da der Einbau der Gaszentralheizung eine Modernisierung i.S.v. § 555 d Abs. 1 BGB darstellt, da durch den Einbau der Gaszentralheizung Endenergie i.S.v. § 555 b Nr. 1 BGB eingespart wird.
Soweit die Beklagten die von der Klägerin behaupteten Einsparungen bestreiten, ist ihr Bestreiten unsubstantiiert, weil es durch den Einbau einer Gaszentralheizung gegenüber von Gasetagenheizungen immer zu Energieeinsparungen kommt.
Entgegen der Ansicht der Beklagten hat der Rechtsvorgänger der Klägerin auch nicht durch die Modernisierungsvereinbarung vom 14. Januar 1999 auf die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen bezüglich der Heizung verzichtet.
Denn aus Absatz 4 der Vereinbarung, in dem sich der Vermieter verpflichtet, für die Dauer von drei Jahren weitere Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung nur mit Zustimmung des Mieters durchzuführen, folgt nicht zwangsläufig, dass Modernisierungsmaßnahmen bezüglich des Einbaus einer Heizung für alle Zeiten ausgeschlossen sein sollen.
Das Gericht schließt sich vielmehr der Ansicht der Klägerin an, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin für die Dauer von drei Jahren keine Modernisierungsmaßnahmen ohne Zustimmung der Beklagten durchführen kann, nach Ablauf dieses Zeitraumes jedoch Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich zulässig sind. Auch die Richtlinien, auf die die Beklagten sich berufen, ergeben keine andere Auslegung.
Hieraus folgt nur, dass die Maßnahme auf absehbare Zeit Bestand haben soll, aber nicht für unbegrenzte Zeit.
Da die Heizungsanlage hier unstreitig fünfzehn Jahre alt ist, ist eine Modernisierung durch die Klägerin nicht wegen der Vereinbarung vom 14. Januar 1999 ausgeschlossen.
Die Klägerin hat jedoch keinen Anspruch auf Austausch der Heizkörper in der Wohnung, da unstreitig Plattenheizkörper vorhanden sind und die Klägerin nicht dargelegt hat, warum diese nicht weiterhin, d.h. auch nach Anschluss an die Zentralheizung, genutzt werden können.
Da in der Wohnung unstreitig ein Handtuchheizkörper vorhanden ist, bestand auch insoweit keine Duldungspflicht zum Einbau durch die Beklagten.
Die Beklagten haben die Arbeiten zu Ziffer k) zu dulden, da die Erneuerung der Steigleitungen eine Instandsetzung darstellt. Die im Zuge der Instandsetzung erfolgte Dämmung und Verkleidung stellt eine Modernisierung dar.
Diese haben die Beklagten auch für die Leitungen im Bad zu dulden, da alle Leitungen erneuert werden müssen und nach Erneuerung auch sämtliche Leitungen neu verkleidet werden müssen.
Die Beklagten haben die Grundrissänderung für die Modernisierung des Bades zu dulden, da die Klägerin anhand der Skizze und insbesondere der Fotografie des Bades dargelegt hat, dass das Bad zu klein ist, um moderne Sanitärobjekte, wie ein wandhängendes WC, welches eine Wohnwertverbesserung darstellt, zu installieren.
Soweit die Beklagten behaupten, die Grundrissänderung hätte mit dem Beibehalten einer kleineren Kammer erfolgen können, haben sie nicht anhand der Skizze substantiiert dargelegt, wie dies möglich sein soll.
Im Zuge der Grundrissänderung haben die Beklagten auch die Arbeiten zu 3) bis 5) zu dulden.
Die Beklagten sind nicht verpflichtet, den Einbau einer Einhebelmischbatterie in der Küche zu dulden, da diese dort bereits unstreitig vorhanden ist.
Soweit die Klägerin meint, eine Duldungspflicht sei gegeben, da sie nicht plane, die Arbeiten auf die Miete umzulegen, gilt hier, dass der Mieter grundsätzlich keine Arbeiten zu dulden hat, die der Schaffung von Einrichtungen dienen, welche bereits vorhanden sind.
Aus diesem Grund hat auch der Duldungsantrag bezüglich des Waschmaschinen- und Geschirrspülanschlusses keinen Erfolg.
Die Beklagten haben den Einbau des Kalt- und Warmwasserzählers zu dulden, da es sich insoweit um eine Modernisierung nach § 555 b Nr. 4 BGB handelt.
Denn da der Wasserzähler funkablesbar ist, ist es nicht mehr nötig, die Ablesung in der Wohnung des Mieters durchzuführen und es entfallen insoweit Terminvereinbarungen.
Die Trockenbauverkleidung der horizontalen Wasser- und Abwasserleitungen stellt ebenfalls eine Modernisierung dar.
Die Beklagten haben auch die Arbeiten zu Ziffer 10) und Ziffer 11) zu dulden, da die Verfliesung im Zuge der Grundrissänderung erforderlich ist.
Auch die Arbeiten zu Ziffer 12) stellen eine Modernisierung dar. Es kann insoweit dahingestellt bleiben, ob bereits acht Stromkreise vorhanden sind und ob mehrere Großgeräte gleichzeitig in der Wohnung betrieben können.
Die Klägerin hat substantiiert dargelegt, dass die Stromleitungen einen vergrößerten Querschnitt haben werden und so eine größere Kapazität. Dies stellt nach Auffassung des Gerichts eine Verbesserung dar. Die Beklagten haben den Vortrag der Klägerin hierzu nicht substantiiert bestritten.
Auch die Zentralisation des Stromzählers im Keller stellt eine Verbesserung des Wohnwertes dar, obwohl der Stromzähler zur Zeit im Hausflur vorhanden ist.
Es ist nicht nur eine Verbesserung, dass zur Ablesung des Stromverbrauches niemand mehr in die Wohnung der Mieter gelangen muss. Es ist auch eine Verbesserung, wenn der Stromzähler geschützt im Keller und nicht im Hausflur, und somit sämtlichen Besuchern des Gebäudes zugänglich ist.
Auch die Arbeiten zu Ziffer 14) sind im Zuge der Erneuerung der vorhandenen Stromversorgung zu dulden.
Die Arbeiten zu Ziffer 15), 16), 17) und 18) sind nicht zu dulden.
Es ist zwischen den Parteien unstreitig, dass sämtliche der hier vorgesehenen Einbauten bereits in der Wohnung vorhanden sind.
Der Austausch des Gasherdes gegen einen Elektroherd mit Cerankochfeld ist nicht dulden, weil es sich nach Ansicht des Gerichts hier nicht um eine Wohnwertverbesserung handelt.
Zum einen ist zu berücksichtigen, dass bereits die Energiekosten für einen Elektroherd erheblich höher sind, da die Kilowattstunde Strom erheblich teurer ist als der vergleichbare Preis für Gas. Zum anderen haben Gasherde im Vergleich zu Elektroherden den Vorteil, dass sie in Sekundenschnelle die volle Leistung erreichen. Soweit das Landgericht in seiner Entscheidung vom 21. Dezember 2010, Aktenzeichen 65 S 318/09, darauf hinweist, dass die Langsamkeit beim Aufheizen und längere Hitzeabgabe nach dem Kochvorgang bei Elektroherden stark abgemildert sei, ist hier zu berücksichtigen, dass die Klägerin keinen Induktionsherd einbaut. Ferner hat ein Gasherd gegenüber dem Elektroherd den Vorteil, dass die Temperaturregelung besser einstellbar ist. Die Brenner lassen sich stufenlos und schnell regulieren und sind damit auch in punkto Energiebilanz sehr effizient. Gleichmäßige Kochergebnisse lassen sich damit mühelos erreichen. Beim Elektroherd ist ferner zu beachten, dass ein unnötiger Energieverlust dadurch stattfindet, dass herkömmliche Töpfe und Pfannen nie 100 %ig auf dem Kochfeld aufliegen und somit viel Wärmeenergie verloren geht. Soweit das Landgericht darauf hinweist, es lasse sich das Ceranfeld besser reinigen, ist dem entgegenzuhalten, dass ein Ceranfeld gleichzeitig die Gefahr von Einbrennungen in das Glas beinhaltet, die nur schwer oder gar nicht zu entfernen sind. Zwar mag ein Cerankochfeld im Alltag auch als Abstellfläche dienen. Dabei ist aber zu beachten, dass die Ceranfläche aus Glas besteht und damit eine erhöhte Bruchgefahr einhergeht, wenn sie außerhalb des Kochens in Gebrauch genommen wird.
Eine objektive Wertverbesserung durch den Austausch des Gasherdes gegen einen Elektroherd kann das Gericht daher nicht feststellen.
Die Beklagten haben schließlich auch nicht die Dämmung der Fassade zu dulden.
Es kann dahingestellt bleiben, ob die von der Klägerin behaupteten Energieeinsparungen erzielt werden und es sich um eine Maßnahme nach § 555 b Nr. 1 BGB handelt.
Denn nach Auffassung des Gerichts muss der Gedanke von § 25 Abs. 1 Energieeinsparungsverordnung (EnEV) auch im Rahmen des § 555 d Abs. 1 BGB berücksichtigt werden.
Selbst unter Zugrundelegung der von der Klägerin dargelegten und von den Beklagten bestrittenen Zahlen der Einsparung der Energie würde unter Hinzunahme der Fenster und der Heizung eine Energieersparnis von 68,78 Euro im Monat einer Mieterhöhung von 249,29 Euro gegenüberstehen.
Selbst unter Zugrundelegung einer Preissteigerung bei Heizöl von ca. 9 % im Jahr, und somit von einer Verdopplung des Heizölpreises in zehn Jahren, würde nach zehn Jahren eine Heizkosteneinsparung von 137,56 Euro im Monat einer Mieterhöhung von weiterhin 249,29 Euro gegenüberstehen.
Erst nach ca. zwanzig Jahren würde erstmals die Umlage rechnerisch niedriger sein als die eingesparte Heizenergie.
Dann kann von einer modernisierenden Instandsetzung aber nicht mehr die Rede sein (Vgl. dazu KG in ZMR 1996, 282 - 284.).
Nach Auffassung des Gerichts können die Beklagten die Unwirtschaftlichkeit der Maßnahme bereits im hiesigen Duldungsverfahren einwenden.
Zwar sieht § 555 d Abs. 2 Satz 2 BGB vor, dass die wirtschaftliche Härte erst im Rahmen der zu erwartenden Mieterhöhung geltend gemacht werden kann und bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht bleiben soll.
Und auch aus den Motiven zum Mietrechtsänderungsgesetz ergibt sich, dass das Ziel des Gesetzes die Schonung der Energiereserven als wichtige Zukunftsaufgabe auf dem Wohnungsmarkt ist und der wirtschaftlichen Härte für den Mieter wegen der zu erwartenden Mieterhöhung bei allen Modernisierungstatbeständen nicht mehr bei der Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, sondern im Mieterhöhungsverfahren Rechnung getragen werden soll.
Bei der sogenannten wirtschaftlichen Härte nach § 555 d Abs. Satz 2 BGB handelt es sich aber um etwas Anderes als bei der Unwirtschaftlichkeit der Maßnahme i.S.v. § 25 Abs. 1 EnEV.
Bei der wirtschaftlichen Härte für den Mieter wird abgewogen, ob dem Mieter anhand seines Einkommens, d.h. anhand seiner finanziellen Situation die zu erwartende Mieterhöhung im Hinblick auf die Energieeinsparungen zuzumuten ist.
§ 25 Abs. 1 EnEV hingegen lässt eine Ausnahme von der Verpflichtung der Dämmung zu, wenn bei bestehenden Gebäuden innerhalb einer angemessenen Frist die eintretenden Einsparungen nicht erwirtschaftet werden können.
Hier kann also eine Dämmung unterbleiben, wenn die Maßnahme generell wirtschaftlich nicht sinnvoll ist.
Da ein Vermieter, der wie im vorliegenden Fall nach § 9 Abs. 3 EnEV verpflichtet ist, die Wärmedämmung durchzuführen, die Möglichkeit hat, die Unwirtschaftlichkeit der Gesamtmaßnahme nach § 25 Abs. 1 EnEV geltend zu machen, muss dies nach § 242 BGB auch für den Mieter möglich sein.
Da wie bereits ausgeführt die Unwirtschaftlichkeit der Gesamtmaßnahme nicht mit der wirtschaftlichen Härte i.S.v. § 555 d Abs. 2 BGB vergleichbar ist, kann sich auch der Mieter auf § 25 EnEV berufen.
Auch wenn der Klägerin zuzugeben ist, dass der Mieter Kosten für Energieeinsparungsmaßnahmen tragen muss, kann es nicht sein, dass ein Mieter auch nach zehn Jahren nach Durchführung der Maßnahme immer noch keine Kosteneinsparung bezüglich der Energieausgaben gegenüber der durch die Maßnahme durchgeführten Mieterhöhungen erzielt hat.
Eine solche unwirtschaftliche Maßnahme hat der Mieter nicht zu dulden.
Letztlich hat der Mieter auch nicht den Austausch der vorhandenen Fenster gegen Kunststofffenster zu dulden.
Auch hier kann es dahingestellt bleiben, ob die von der Klägerin behaupteten Energieeinsparungen durch die Maßnahme erreicht werden, denn es ist gerichtsbekannt, dass durch den Einbau von Kunststofffenstern keine nachhaltige Einsparung von Heizkosten eintritt, da durch das Erfordernis des häufigeren Lüftens der Wohnung keine Einsparung von Heizenergie erzielt werden kann.
Der Antrag zu 2) ist nach § 535 BGB begründet, soweit die Beklagten zur Duldung der Maßnahmen in ihrer Wohnung verpflichtet sind.
Die Begründetheit des Antrages zu 3) folgt aus § 809 ZPO.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.