Spannungsfeld zwischen Vermieter - Mensch
Eine
Mietwohnung ist Eigentum des Vermieters. Wer ein Haus besitzt, genug
Wohnraum hat, der vermietet diesen Lebensraum an andere Menschen, damit
diese dort leben können.
Im Gegenzug dafür, dass er diesen Platz nicht
mehr für sich selbst nutzen kann, erhält er von dem Mieter monatlich
einen Geldbetrag, über den er frei verfügen kann und damit sein Leben
gestalten. Dieser ist in Deutschland üppig, denn das Mietrecht stellt
hohe Anforderungen an einen Vermieter, da es um den Lebensmittelpunkt
des Mieters geht. Ohne Wohnung bricht schnell das ganze Leben zusammen.
Deshalb schützt das BGB den Mieter vor Kündigung.
Das Eigentumsrecht des Vermieters wird in vielen Aspekten beschnitten, dennoch bleibt es im Grundsatz geschützt. Wenn ein Vermieter beispielsweise Eigenbedarf für den Wohnraum entwickelt, kann er den Mieter nach einer 6 monatigen Frist kündigen. Außerhalb dessen ist immer ein Fehlverhalten des Mieters nötig, um eine vermieterseitige Kündigung zu ermöglichen, um den Lebensmittelpunkt des Mieters zu schützen.
Die Miete...
... dient einerseits der Entlohnung für die Nutzung des Wohneigentums, aber andererseits vor allem auch zur Finanzierung der Nutzung durch den Mieter. Genau wie bei einem Auto fallen durch die Nutzung und Alterung regelmäßige Kosten an, die der Vermieter tragen muss und entsprechend auf den Mieter und tatsächlichen Nutzer damit umlegen kann. Dabei leuchtet aber auch ein, wer sein Auto nicht wartet, zahlt auf Dauer höhere Wartungskosten.
Dachboden bei Einzug 2015:
Unterscheidung: Modernisierung oder Instandhaltung oder noch mehr?
Diesbezüglich existieren verschiedene Unterscheidungsmöglichkeiten. Einerseits ist die Instandsetzung = Wartung von der Modernisierung = Aufwertung zu unterscheiden, andererseits ist bei beiden die Intensität der jeweiligen Maßnahme ausschlaggebend für Ihre Dauerhafte Nachhaltigkeit. Es bietet sich also zweitens die Unterscheidung von notdürftigen Wartungsarbeiten gegenüber langfristigen und nachhaltigen Arbeiten, also Substanzinvestitionen an.
Um beim Autobeispiel zu bleiben, wäre erstere Unterscheidung zwischen Instandsetzung und Modernisierung dahingehend übertragen vergleichbar mit dem Erwerb neuer Reifen nach der maximalen Alterungsgrenze von 2-4 Jahren bei gleicher Qualität gegenüber dem Upgrade auf hochwertigere Reifen, auch außerhalb des Wechselintervalls. Die zweite Unterscheidung würde auf dieses Beispiel übertragen die Unterscheidung zwischen der Reparatur des Reifens, in dem ein Nagel steckt, gegenüber dem Tausch des beschädigten Reifens bedeuten, ggF. mit einhergender Prüfung des Verschleißzustands der anderen Reifen.
Der Gesetzgeber unterscheidet zumindest konkret im BGB nur nach erster Art. Bei einer umfassenden Sanierung mit einhergehender Modernisierung müssen dabei immer der Instandsetzungansteil der Kosten, so denn Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden sollen, vom Gesamtbetrag explizit ausgerechnet werden und sind folglich nicht umlegbar.
Dogmatisch gesehen ist letztere Unterscheidungsvariante dennoch sehr wichtig.
Übertragung auf den Rhönring
Da der Bauverein die letzten Jahrzehnte keinerlei Miete für eine Instandhaltung aufgewändet hat, fallen nun hohe Kosten an. In mehr als 40 vergangenen Jahren wurden allerhöchstens die notdürftigsten Arbeiten ausgeführt.
Dagegen haben die Mieter ihrerseits in die kaputte Bausubstanz häufig privat investiert, um ein anständiges zu Hause, ohne Löcher in der Wand zu haben und blieben dafür unentlohnt. Dass nun mit den billigsten Arbeitern und Materialien gearbeitet wird, die Gebäude dabei sogar womöglich nachhaltig beschädigt werden, widerspricht eben jener nachhaltigen Investition in die Bausubstanz.
Leidtragende sind dabei nicht nur die Mieter - Auch als Vermieter sollte es im eigenen Interesse liegen, nachhaltig zu Sanieren, da Instandsetzungkosten mit der Miete abgegolten sind und nicht umlegbar, weshalb allein das Niedrighalten dieser und der Erhalt des Gebäudewerts wirtschaftliche Kerninteressen des Vermieters darstellen.
Im Fall Rhönring ist genau das problematisch.
Wichtiger Unterschied
Unter dem Menüpunkt: Reparationen werden erhebliche Mängel nach der Baumaßnahme aufgeführt.
Diese stellen Mängel dar, die der Vermieter - also der Bauverein - beheben muss. Der Abschluss der Baumaßnahme ist dabei höchst fraglich, da viele Arbeiten nicht abgeschlossen sind und damit nicht als typische Mängel qualifizierbar.
Das ist deshalb wichtig, weil mit dem Abschluss der Maßnahme die Mieterhöhung geltend gemacht werden kann, jedoch nicht solange die Modernisierung noch im Gange wäre. Hinsichtlich dessen ist es auch möglich die Erhöhung mit Erfüllung verschiedener Bauabschnitte zu staffeln.
Allgemein endet aber dieser Streitpunkt mit der Behebung der Mängel. Die Modernisierungs-Mieterhöhung wird jedoch nicht berührt, sondern nur zeitlich verlagert.
Dass wir dennoch der Mieterhöhung in unserem Fall widersprechen erklärt sich wie folgt.
20% Mieterhöhung und mehr ...
Was gegen die geplante Mieterhöhung spricht
Der Modernisierungsbegriff
Das BGB in § 555b
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
- durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
- durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
- durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
- durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
- durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
- die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
- durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
Bevor an diese Definition angeknüpft wird, sei noch der erwähnte § 555a BGB genannt: Erhaltungsmaßnahmen:
- Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).
- Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich.
- Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.
- Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Damit ist werden die Konstellation de lege lata klar eingegrenzt. Praktisch ist es jedoch nicht immer leicht zwischen Modernisierung und Instandhaltung zu unterscheiden, vor allem wenn beides vorgenommen wird und die Kostenauftrennung unklar ist.
Wo ist die Modernisierung?
Davor prüfen wir aber mal, ob eine Modernisierung nach §555b eindeutig im Raum steht.
Beginnen wir hinten mit Ziffer 7:
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
Neuer Wohnraum wurde nicht geschaffen - im Gegenteil - Im Mietvertrag zugesicherte Kellerräume und Dachbodenanteile sind kleiner geworden und/ oder weniger Nutzbar als vorher. Ein eindeutiger Mietminderungsgrund und defintiv keine Modernisierung im Sinne des BGB.
Ziffer 6: Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind
Diesbezüglich hat der Bauverein schon eingestanden, zum größten Teil Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt zu haben. Dazu dieses Bild:
Großgiebig präsentiert man sich hier mit einer Deckelung auf 1,5 € / m², was 10,04 % entspricht.
Doch können diese angesichts der geleisteten Arbeiten überhaupt ansatzweise legitimierbar sein?
Ziffer 5: Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden.
Dazu gleich auch Ziffer 4 : ......durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird
Auch dies lässt sich guten Gewissens eindeutig verneinen, nach der Baumaßnahme tritt in nahezu allen Wohnungen Schimmel auf, kein Lüftugnskonzept schafft Abhilfe.
Die Türschließer sind für viele besonders problematisch, es handelt sich um die minderwertigste Ausführung, die keine Verzögerung ermöglicht. Für gehbehinderte Bewohner, Kinder, Rentner oder auch jemanden, der vom Einkaufen kommt, stellt die Tür deshalb nun ein großes Hindernis dar, da sie zudem auch noch sehr schwer aufgeht. In manchen Fälken funktioniert nicht mal die Schließung einwandfrei, geschweige denn von dem Lärm beim Schließen.
Dazu kommen die schlecht schließenden Fenster, die nach den ersten Beobachtungen deutlich schlechter Lärm isolieren, wenn gleich sie immerhin auf dem Papier einen besseren Wärmedämmwert haben sollen. Da der Einbau sowieso nahezu ausnahmslos mangelhaft erfolgte, sind Aussagen über den theoretisch erreichbaren Zugewinn nicht möglich. Bislang entsteht ein defintiver Nachteil, zumal die Fensterläden in einigen Wohnungen nicht funktional sind. D.h. z.B. falsch bemessen zu viel Licht durchlassen, weil sie nicht das Fenster abdecken, oder umgekehrt nicht verschließbar sind, weil die Qualitätsansprüche nicht mal den ersten Nutzungstag überlebt haben. ( Und auch zwei Nachbesserungen nicht geholfen haben). In einigen Wohnungen sind die Fenster nicht mal dicht. Die Lüftungseinheiten in der Dichtung wurden dazu an einigen Stellen nicht korrekt eingebaut.
Darüber hinaus wird Lärm von draußen nun deutlich schlechter abgeschirmt
Mehr zum Thema Schimmel und feuchte Fenster
Dann wären da wenigstens die neuen Sicherungen, die zwar den Wohnwert nicht erhöhen, aber doch wenigstens nicht mehr aussehen, wie alte Telefone oder?
Hat dann leider doch nicht bei allen Wohnungen geklappt, mit den neuen Sicherungskästen, aber die Miete steigt?
Aber auch wo neue Sicherungskästen eingebaut wurden, verdeckt der neue Kasten nur die alten, völlig überholten und in manchen Fällen womöglich nicht mehr zugelassenen Stromkreise. Eine Steckdose pro Zimmer ist geblieben.
Tatsächlich wurden die Briefkästen vom Treppenhaus nach draußen verlagert, was zugegeben einmal Klingeln des Postbooten im Monat ersparen könnte, wenn es nicht so viele Paketbestellungen geben würde. Dafür mussten aber die neuen Briefkästen auch zweimal erbaut werden, da die ersten scheinbar keine Namensschilder hatten, dennoch sind manche, der neuen Briefkastensysteme, nicht ganz wasserdicht. Also hätten wir lieber die Alten behalten.
Das Treppenhaus wurde zwar saniert, der Boden knarrt nochmehr als vorher, alte Stolperfallen wurden nicht beseitigt, die neue Farbe färbt gerne ab und ist an manchen Stellen auch mehr als ungleichmäßig verteilt, aber nachdem im Innenbereich geübt wurde, scheint wenigstens die Außenfarbe halbwegs ansehlich, wichtig für die Reputation des BV.
Anstelle der alten Holzleitern zum Dachboden sind nun zeitgemäße Ausziehleitern getreten. Dieser Dachboden ist dank des neuen Systems nicht mehr verschließbar, also auch weniger bis gar nicht nutzbar. In Verbindung mit der kleinsten Einstiegsluke die auffindbar war, die extrem geschrumpft wurde, gegenüber dem Vorgänger, ist nun ein perfekter Bodymaßindex und ein grader Rücken eine Grundvoraussetzung zur Nutzung des Dachbodens. Ab dem geringsten Übergewicht oder Bierbauch, einem Hohlkreuz oder ein wenig Hüftgold wird die Luke unpassierbar. Zudem ist der Stab zum öffnen bei den ersten Wohnungen defekt.
Die Balkone die nun endlich mit einem Wasserablauf ausgestattet wurden, haben auch am Geländer Einbußen hinnehmen müssen - dies leider vollkommen umsonst, der Wasserablauf funktioniert aus diversen offensichtlichen Konstruktionsfehlern nicht, die Balkone überfluten schlimmer als vorher.
Einzig eine dürftige Gegensprechanlage wurde nachgerüstet, was aber niemanden wirklich tangiert.
Bis jetzt ist außerdem fehlerfrei modernisiert - eine neue Mietkontonummer für alle und das für 150 €/ Monat !
Dann betrachten wir Ziffer 3 :
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
Dann betrachten wir Ziffer 2 + 1 :
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
Maßnahmen zur Reduzierung des Wasserverbrauchs wurden nicht vorgenommen, in einiges Wohnungen steht seit wenigen Tagen sogar der Vorwurf eines Legionellenbefalls im Raum - weiteres in Kürze
Laut Modernisierungsankündigung soll eine theoretische Senkung des Transemssionswärmeverlust eintreten.
Maximale mögliche Kostenersparnis ca. 15 € - davon müssen jedoch noch die gestiegenen Heizkosten in Folge des Fernwärmeanschlusses abgezogen werden.
Abgesehen von den fragwürdigen Berechnungsmethoden zur Senkung des Energiebedarfs geht aus den Berechnungen von Herrn Prof. Dr. Kofner hervor, dass selbst bei totalem Abschalten der Heizung keine Ersparnis in ansatzweise gleichender Höhe zur Mieterhöhung entstehen kann. Dazu hier klicken
Dies steht außerdem angesichts der umgelegten Kosten auf die Mieter in einem krassen Gegensatz zu der Aussage:
"Die Sanierungen sollen kostenneutral für die Mieter sein. Es sei nicht das Ziel, durch die Sanierungen die heutige Mieterschaft zu vertreiben."
"Die Quartiere sollen aufgewertet werden"
Dipl.-Ing. Armin Niedenthal
[ kennt sich aus mit Projekten, die den Zusammenhalt in sozial schwächeren Stadtquartieren stärken]
Für falsch hält Wegerich, die seit Oktober 2014 die Geschäfte der AG führt, die Forderung der SPD, die Mieten auf drei Jahre einzufrieren. Das sei kontraproduktiv, das Geld werde für die Sanierung gebraucht. Die Miete bei den frei finanzierten Bauverein-Wohnungen in Darmstadt wird durchschnittlich um 0,6 Prozent erhöht.
Ein Verzicht auf Mieterhöhungen in den kommenden drei Jahren würde für die Bauverein AG eine Ertragsminderung in Höhe von rund drei Millionen Euro bedeuten, heißt es vom Unternehmen.
Für 2015 rechnet Wegerich mit rund 24 Millionen Euro Gewinn - ihrer Kenntnis nach habe die Stadt zwölf Millionen Euro davon für den Haushalt eingeplant. Zwölf Millionen Euro sollen im Bauverein bleiben. Nun will die Bauverein AG all ihre Erträge im Unternehmen lassen, das sei auch daher möglich, weil der Energieversorger Entega wieder in die Gewinnzone zurückkehre. Aufsichtsratschef Ctirad Kotoucek (CDU) schließt sich dem an, "wir sind uns da im Aufsichtsrat auch einig".
im Echo-Online 20.02.2016 von Patrick Körber
